Un contrato de alquiler vacacional es el documento que fija las condiciones de una estancia turística de corta duración entre el propietario (o quien explota la vivienda) y el huésped. En España no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por la normativa turística de cada comunidad autónoma. Por eso, antes de copiar una plantilla, conviene saber qué exige tu comunidad, qué registros debes cumplir y qué cláusulas te protegen a ti y al huésped.
En esta guía repasamos las diferencias con el contrato de temporada, los datos obligatorios, el tratamiento del precio, la cancelación y la fianza, y las sanciones que conviene evitar. Como inmobiliaria de la Costa del Sol, hablamos desde la práctica de gestionar viviendas en Torremolinos, pero señalamos siempre qué es norma general y qué depende de la comunidad.
En resumen
- El alquiler vacacional se rige por la normativa turística autonómica, no por la LAU; el de temporada sí queda bajo la LAU. Elige bien el contrato según la finalidad de la estancia.
- Para anunciar la vivienda en plataformas en línea necesitas un número de registro, y debes comunicar los datos de los viajeros al Ministerio del Interior en un máximo de 24 horas.
- Si la vivienda está en un edificio en propiedad horizontal, la comunidad de propietarios debe aprobar el uso turístico con tres quintas partes de los votos.
- Un buen contrato recoge partes, vivienda, registro turístico, fechas y horas, precio desglosado, fianza, cancelación, normas de uso y protección de datos.
Tabla de contenidos
- Qué es un contrato de alquiler vacacional y en qué se diferencia del de temporada
- Requisitos que debes tener resueltos antes de firmar
- Cláusulas y datos que no pueden faltar
- Precio, pagos, cancelación y duración: el ejemplo de Andalucía
- Fianza, derechos y obligaciones de cada parte
- Cómo formalizar y conservar el contrato
- Sanciones por incumplir las obligaciones
- Nuestra opinión: el contrato es parte de la gestión
- Gestionamos el contrato y todo lo que lo rodea
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Qué es un contrato de alquiler vacacional y en qué se diferencia del de temporada
El contrato vacacional regula estancias de ocio o turismo. Según Lodgify, queda fuera de la LAU y se sujeta a la normativa turística autonómica. El contrato de temporada, en cambio, se regula en el artículo 3.2 de la LAU y atiende a necesidades temporales de vivienda, como estudios o un traslado laboral; no incluye servicios de hostelería como recepción o limpieza.
El criterio que lo decide es la finalidad. Si el huésped necesita la vivienda por trabajo o estudios, hablamos de temporada. Si viene de vacaciones, se aplica la normativa sectorial turística. Poner la etiqueta equivocada en el contrato no cambia la realidad de la estancia, y puede traerte problemas con la administración.
| Aspecto | Alquiler vacacional | Alquiler de temporada |
|---|---|---|
| Finalidad | Ocio o turismo | Necesidad temporal de vivienda (estudios, trabajo) |
| Norma principal | Normativa turística autonómica | LAU, artículo 3.2 |
| Servicios | Pueden incluirse servicios de tipo hotelero | Sin servicios de hostelería |
| Fianza | Según lo pactado y la norma autonómica | Dos mensualidades de renta (LAU) |
| Registro | Número de registro y comunicación de viajeros | Sin registro turístico |
Si lo que buscas es alquilar tu vivienda por meses y no por días, en nuestra página sobre alquiler de temporada para propietarios en Torremolinos explicamos cómo lo planteamos.
Requisitos que debes tener resueltos antes de firmar
El contrato es lo último de la cadena. Antes necesitas tres cosas en orden.
Licencia o inscripción turística y número de registro
Cada comunidad autónoma tiene su registro de turismo, y la vivienda debe estar inscrita para operar. A eso se suma el registro estatal: el Real Decreto 1312/2024 obliga a obtener un número de registro en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles para ofrecer servicios a través de plataformas en línea de alquiler de corta duración. Ese número, junto con el código autonómico, debe figurar en el contrato y en el anuncio.
Si aún no tienes la licencia, en alquiler vacacional sin licencia: multas, riesgos y alternativas detallamos qué te puede pasar y qué opciones tienes.
Autorización de la comunidad de propietarios
Si el piso forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, cuenta la Ley Orgánica 1/2025. Según el BOE, el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad para destinar la vivienda a uso turístico, y con el voto favorable de tres quintas partes de propietarios y cuotas se puede aprobar, prohibir, limitar o condicionar esa actividad. La reforma es efectiva desde el 3 de abril de 2025 y los acuerdos comunitarios no tienen efectos retroactivos.
Para conocer cómo encaja este requisito con la regulación local, puedes consultar la normativa sobre alquiler de vivienda que publica un despacho de abogados.
Comunicación de viajeros al Ministerio del Interior
El Ministerio del Interior establece, con el Real Decreto 933/2021, que el registro de datos de los viajeros es obligatorio para todo tipo de alojamiento, incluidas las viviendas vacacionales. La comunicación debe hacerse de inmediato y, como máximo, en 24 horas desde la reserva o formalización del contrato, su anulación y el inicio del servicio. Quien hospeda de forma no profesional queda exceptuado del registro documental informático, pero mantiene la obligación de comunicar los datos de los viajeros.
Cláusulas y datos que no pueden faltar
No existe un modelo único válido en toda España, pero las guías especializadas coinciden en un esqueleto común. Según idealista, el contrato debe incluir la identificación de las partes, la descripción de la propiedad, la duración, el precio total y los gastos adicionales, las condiciones de cancelación, las normas de uso, las responsabilidades de ambas partes y la firma en todas las páginas.
En la práctica, lo organizamos así:
- Partes. Nombre, documento de identidad y datos de contacto del propietario o gestor y del huésped que firma.
- Vivienda. Dirección completa, número de habitaciones y baños, capacidad máxima de ocupantes y número de licencia o registro turístico. Herramientapp subraya que el número de registro es imprescindible. Añade también la referencia catastral y el número de registro estatal.
- Fechas y horas. Día y hora de entrada y de salida. Evita una redacción ambigua del tipo “una semana”.
- Precio. Importe total, desglose por noche, limpieza, impuestos y tasas turísticas, e indicación de si están incluidos o se cobran aparte, además de la forma y el momento del pago.
- Fianza. Importe, forma de entrega, plazo y condiciones de devolución.
- Cancelación. Qué porcentaje se retiene según la antelación y qué ocurre en caso de fuerza mayor.
- Normas de uso. Número máximo de personas, ruido, fiestas, mascotas, fumar y prohibición de subarrendar. Minut añade prohibiciones habituales como quedarse más de la fecha pactada o desconectar alarmas.
- Responsabilidad por daños. Qué se considera daño, cómo se acredita y cómo se descuenta de la fianza.
- Protección de datos. Cláusula informativa sobre el tratamiento de los datos del huésped, incluida su comunicación obligatoria a las autoridades.
- Ley aplicable y jurisdicción. Útil sobre todo cuando el huésped es extranjero.
Algo que los modelos genéricos pasan por alto: si el huésped no habla español, entrega el contrato también en su idioma. Nosotros trabajamos con clientes que hablan español, inglés e italiano, y comprobamos que cuando ambas partes entienden lo que firman, hay menos reclamaciones.
Precio, pagos, cancelación y duración: el ejemplo de Andalucía
Las reglas concretas dependen de la comunidad. Como nuestra actividad se centra en la Costa del Sol, tomamos como referencia el Decreto 28/2016 de Andalucía, modificado en 2024. Si tu vivienda está en otra comunidad, consulta su decreto propio.
- Precio por noche. Incluye agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada y uso de ropa de cama, baño y menaje.
- Reserva y anticipos. Se rigen por lo pactado y publicitado antes. Si no se pactan, se puede exigir un anticipo de hasta el 30 % del total.
- Cancelación del huésped. Sin pacto expreso, puede retenerse hasta el 50 % del anticipo si faltan diez días o más para la ocupación, y el total del anticipo si faltan menos de diez días.
- Fuerza mayor. La cancelación por fuerza mayor debidamente justificada no se penaliza.
En cuanto a la duración, la propuesta de modelos de contrato para viviendas de uso turístico en Andalucía plantea que, para estancias de hasta dos meses continuados a una misma persona, el contrato dura el periodo acordado y se extingue automáticamente, sin tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil. Es una buena razón para fijar fechas de salida claras.
Fianza, derechos y obligaciones de cada parte
La fianza en el alquiler vacacional
En el alquiler turístico no hay una cifra legal única para toda España: la fianza se pacta en el contrato y se ajusta a la normativa de cada comunidad. Lo que sí debes hacer es dejar por escrito su importe, cómo se entrega y en qué plazo se devuelve. Según Herramientapp, la devolución suele producirse entre 24 y 72 horas después del check-out.
No confundas esta fianza con la del contrato de temporada. En el arrendamiento de temporada se aplica la LAU: el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 indica que la fianza equivale a dos mensualidades de renta y que, al finalizar, debe devolverse el saldo descontando solo las cantidades debidamente justificadas. El artículo 36 de la LAU fija una mensualidad para vivienda y dos para uso distinto del de vivienda, y permite garantías adicionales. En el caso de las Islas Baleares, el IBAVI añade que el arrendador dispone de 30 días hábiles desde la formalización para depositarla.
Qué debe hacer el propietario
- Entregar la vivienda limpia, en condiciones de uso y con los servicios incluidos en el precio.
- Informar de la normativa de la comunidad y de las normas de uso.
- Entregar al huésped un documento con los datos exigidos por la norma autonómica y conservar la copia firmada.
- Comunicar los datos de los viajeros en el plazo legal.
- Devolver la fianza en el plazo pactado, justificando cualquier descuento.
Qué debe hacer el huésped
- Usar la vivienda con diligencia y respetar el número de personas acordado.
- No subarrendar ni ceder la vivienda.
- Pagar el precio y los extras en la forma y los plazos pactados.
- Responder de los daños que cause.
- Abandonar la vivienda en la fecha y hora de salida.
Un consejo de gestión: haz un inventario fotográfico con fecha en la entrada y en la salida. Es la mejor prueba si hay que descontar algo de la fianza.
Cómo formalizar y conservar el contrato
En Andalucía, el artículo 7.1 del Decreto 28/2016 exige entregar a cada persona usuaria un documento a modo de contrato con estos datos: nombre de la persona o entidad explotadora, código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, número de personas que ocupan, fechas de entrada y salida, precio total y teléfono de contacto. La copia firmada debe conservarse un año y tiene valor de prueba a efectos administrativos.
Pasos prácticos:
- Envía el contrato antes de la llegada, con las normas y la política de cancelación a la vista.
- Recoge la firma, que puede ser electrónica, y el documento de identidad de todos los viajeros mayores de edad.
- Comunica los datos al Ministerio del Interior dentro de las 24 horas.
- Guarda el contrato, el inventario y los justificantes de pago.
Sanciones por incumplir las obligaciones
El Ministerio del Interior distingue dos niveles. Las infracciones leves, como transmitir datos falsos, con errores u omitidos de forma parcial, se sancionan con entre 100 y 600 euros. Las graves, como no figurar como proveedor de alojamiento en el registro o no comunicar los datos de los huéspedes, con entre 601 y 30.000 euros. A ello se suman las sanciones autonómicas por operar sin inscripción turística, que varían según la comunidad.
La forma más barata de evitarlas es un proceso ordenado: registro, aprobación de la comunidad, contrato completo y comunicación en plazo.
Nuestra opinión: el contrato es parte de la gestión
Llevamos tiempo gestionando viviendas en la Costa del Sol y vemos siempre lo mismo: los problemas con un huésped casi nunca nacen de la mala fe, sino de un contrato incompleto. Una fecha sin hora de salida, una fianza sin plazo de devolución o una cancelación sin porcentajes bastan para generar una disputa.
Por eso defendemos tratar el contrato como una pieza más de un sistema: licencia en regla, anuncio coherente con lo firmado, comunicación de viajeros en plazo y reportes fotográficos de cada entrada y salida. Es el enfoque que aplicamos con propietarios que viven fuera de España, con una gestión a distancia, coordinación directa y atención en español, inglés e italiano.
Delegar esa carga en un equipo que ya conoce los trámites no es un lujo, es la forma de que tu vivienda rinda sin que tengas que estar pendiente de cada reserva.
YellowRock
Gestionamos el contrato y todo lo que lo rodea
Si tienes una vivienda en la Costa del Sol y prefieres no ocuparte tú de contratos, registros y huéspedes, en Steramflats ofrecemos gestión de alquiler vacacional desde el 15 %. También puedes añadir un book de fotos profesional por 150 €, pago único. Nos ocupamos de la gestión de forma 100 % remota, con reportes fotográficos y un único interlocutor.
Si aún estás valorando cómo rentabilizar la vivienda, te contamos por qué elegir SteraM Flats para tus alquileres vacacionales o puedes contactar con nosotros directamente.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar un contrato en un alquiler vacacional?
Sí, conviene hacerlo siempre y, en algunas comunidades, es obligatorio entregar un documento con datos mínimos. En Andalucía, por ejemplo, el Decreto 28/2016 exige entregar al huésped un documento a modo de contrato y conservar la copia firmada durante un año. Además de cumplir la norma, es tu prueba si surge un conflicto.
¿Puedo usar el mismo contrato para vacaciones y para estancias por trabajo?
No. Si la estancia responde a una necesidad de vivienda por estudios o trabajo, es un contrato de temporada sujeto a la LAU, con fianza de dos mensualidades. Si es turística, se aplica la normativa autonómica. Lo decide la finalidad real de la estancia, no el título del documento.
¿Qué duración máxima tiene un alquiler vacacional?
Depende de la normativa. Algunas guías hablan de un máximo de 31 días, pero lo relevante es la regulación de tu comunidad y la finalidad de la estancia. En los modelos propuestos para Andalucía, el contrato se extingue automáticamente al llegar la fecha acordada para estancias de hasta dos meses a una misma persona.
¿Qué pasa si no comunico los datos del huésped?
Puedes recibir una sanción. El Ministerio del Interior sitúa las infracciones leves entre 100 y 600 euros y las graves, como no comunicar los datos de los huéspedes, entre 601 y 30.000 euros. El plazo para comunicar es de 24 horas como máximo.
¿Necesito permiso de la comunidad de vecinos?
Si el piso está en un edificio en propiedad horizontal, sí: la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad para el uso turístico, y tres quintas partes de propietarios y cuotas pueden aprobar, prohibir o limitar esa actividad.
Fuentes
- Lodgify: modelo de contrato de alquiler vacacional
- Sepin: arrendamiento de temporada frente a viviendas turísticas
- Bufete Iuris: temporada y alquiler turístico
- BOE: Real Decreto 1312/2024
- BOE: Ley Orgánica 1/2025 y Ley de Propiedad Horizontal
- BOE: Resolución de 29 de enero de 2025
- Ministerio del Interior: hospedajes y alquiler de vehículos
- Ministerio del Interior: partes de entrada y registro documental
- idealista: cláusulas del contrato de alquiler vacacional
- Herramientapp: contrato de alquiler turístico legal
- Minut: modelo de contrato de alquiler vacacional
- Decreto 28/2016 de Andalucía
- Dialnet: propuesta de modelos de contrato para viviendas de uso turístico
- Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030: fianza en contrato de temporada
- Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
- IBAVI: preguntas frecuentes sobre fianzas
