Un buen presupuesto de reforma es un documento por capítulos y partidas, con mediciones, precios unitarios, plazos, condiciones de pago, exclusiones e impuestos. En 2026, las guías de precios sitúan una reforma integral de un piso de 80 m² entre 48.000 y 65.000 € para una calidad estándar, según ComparaReformas. Esa cifra solo se convierte en un número fiable cuando alguien visita tu vivienda y mide. Aquí tienes cómo está construido el presupuesto, qué debe aparecer y cómo comparar ofertas sin sorpresas.
En resumen
- Para una reforma integral, las referencias de 2026 son de cientos a más de mil euros por m², según calidad y estado de la vivienda. Un piso de 80 m² estándar ronda los 48.000 a 65.000 €.
- El presupuesto debe estar por capítulos y partidas, con calidades de material, plazos, forma de pago y exclusiones por escrito.
- El IVA puede ser del 10 % en vivienda de más de dos años si los materiales no superan el 40 % de la base; si falla un requisito, toda la obra va al 21 %.
- Suma aparte licencias, tasas, ICIO, gestión de residuos y una reserva para imprevistos.
- Compara siempre dos o tres presupuestos con el mismo alcance, partida contra partida.
Tabla de contenidos
- Cuánto cuesta reformar una vivienda en 2026
- Qué debe incluir un presupuesto de reforma
- Un ejemplo con números
- IVA de una reforma: 10 % o 21 %
- Licencias, ICIO y tasas: lo que no suele estar en la partida de obra
- Imprevistos: cuánto reservar
- Cómo comparar presupuestos sin equivocarte
- Nuestra opinión: el presupuesto empieza antes de la obra
- Si reformas en la Costa del Sol
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Cuánto cuesta reformar una vivienda en 2026
El coste depende de tres cosas: metros, estado de partida y calidad de los acabados. Las cifras que circulan para una reforma integral varían bastante según la fuente, y eso es normal: cada una mide una muestra distinta.
Como orientación, ComparaReformas da estos rangos para una integral estándar en 2026:
| Superficie | Reforma integral estándar |
|---|---|
| 60 m² | 35.000 a 50.000 € |
| 80 m² | 48.000 a 65.000 € |
Para contrastar con datos de mercado, Reformatrust analizó 701 estimaciones entre el 3 de agosto y el 30 de septiembre de 2026 y obtuvo una mediana de 830 €/m² sin IVA para reforma integral, con la mitad central entre 800 y 850 €/m². El propio informe advierte de que el precio por metro cuadrado se calcula dentro de su muestra, así que dividir un total entre los metros de tu casa no reproduce esa cifra. Úsala como referencia, no como fórmula.
Hay un detalle que sorprende: el coste por metro no baja de forma lineal al crecer la vivienda. Las viviendas pequeñas concentran las partidas caras (cocina, baño, instalaciones) en pocos metros, y por eso su precio por m² suele ser más alto.
Qué hace subir o bajar el precio
- Estado inicial. Instalaciones antiguas de electricidad o fontanería, humedades, grietas o carpinterías deterioradas obligan a más demolición y más obra oculta.
- Distribución. Mover una cocina o un baño de sitio cuesta más que renovarlos donde están, porque cambia la red de saneamiento y las instalaciones.
- Calidad de los materiales. Pavimentos, grifería, sanitarios, puertas, ventanas y encimeras explican buena parte de la distancia entre una reforma básica y una premium.
- Complejidad técnica. Tocar estructura, fachada o cubierta exige proyecto, dirección de obra y más trámites.
- Licencias y tasas. Dependen del ayuntamiento y del tipo de obra.
- Nivel de detalle del proyecto. Cuanto más definido está lo que quieres antes de empezar, menos cambios (y sobrecostes) durante la obra.
Qué debe incluir un presupuesto de reforma
Según ABC, un presupuesto de reforma integral debe detallar cada trabajo, el precio de la mano de obra y de los materiales, la descripción de las calidades y los datos completos de la empresa (nombre, CIF, dirección y contacto). Una vez firmado, es vinculante. Por eso conviene leerlo con calma antes de firmar y no después.
Una lista práctica de lo que tiene que aparecer:
- Datos de la vivienda y alcance general: qué se reforma y qué no.
- Demoliciones y gestión de residuos: derribos, retirada de escombros y contenedores.
- Albañilería: tabiques, recibidos, enfoscados, ayudas a los gremios.
- Instalaciones: electricidad, fontanería, climatización si aplica.
- Suelos, revestimientos y alicatados.
- Cocina y baños dentro del proyecto global.
- Carpintería interior y exterior, si se cambia.
- Pintura y acabados, limpieza final de obra.
- Calidades de los materiales, con marcas o referencias cuando sea posible.
- Plazo de ejecución, forma de pago y plazo de validez de la oferta.
- Exclusiones (lo que no está incluido) e impuestos indicados con claridad.
Un presupuesto que dice «reforma de baño, 6.000 €» sin más no es comparable con otro que desglosa demolición, fontanería, alicatado, sanitarios y mano de obra. Pide siempre el segundo formato.
Cómo se calcula por partidas
Cada partida lleva una unidad de medida (m², metro lineal, unidad), una cantidad y un precio unitario. Ese precio unitario se compone de material (con su merma), mano de obra (horas por coste hora) y medios auxiliares como andamios, contenedores o herramienta. Sobre el coste directo se aplica el margen de la empresa.
La suma de todas las partidas es el presupuesto de ejecución material (PEM). A partir de ahí se añaden conceptos habituales. En un ejemplo de presupuesto de un piso de 90 m² se aplican un 13 % de gastos generales y un 6 % de beneficio industrial, y después el IVA del 10 %.
Un ejemplo con números
Las cifras siguientes son un cálculo ilustrativo para entender la mecánica, no una oferta. Supón un PEM de 50.000 € para un piso de unos 70 m²:
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| PEM (suma de capítulos) | 50.000 € | |
| Gastos generales | 13 % | 6.500 € |
| Beneficio industrial | 6 % | 3.000 € |
| Base imponible | 59.500 € | |
| IVA reducido | 10 % | 5.950 € |
| Total con IVA | 65.450 € |
A esto se suma, fuera del presupuesto de la empresa si no lo incluye, la reserva para imprevistos (con un 10 % del PEM serían 5.000 €) y los impuestos y tasas municipales. Mira con detalle si el presupuesto que recibes ya los incorpora o los deja aparte.
IVA de una reforma: 10 % o 21 %
El IVA general es del 21 %. Según ComparaReformas, en vivienda usada de más de dos años puede aplicarse el 10 % cuando los materiales aportados por la empresa no superan el 40 % del total. En la práctica, los requisitos que se manejan son tres a la vez:
- que quien contrata sea una persona física que usa la vivienda,
- que la vivienda tenga más de dos años desde su construcción o última rehabilitación,
- y que los materiales aportados por la empresa no superen el 40 % de la base imponible.
Si uno falla, la factura se aplica al tipo general. Por eso es importante que el presupuesto separe mano de obra y materiales y que quede claro quién compra qué. Ante cualquier duda sobre tu caso concreto (por ejemplo, una vivienda que vas a destinar a alquiler o una obra nueva), consulta con tu asesor fiscal antes de firmar.
Licencias, ICIO y tasas: lo que no suele estar en la partida de obra
No existe una definición estatal única de «obra menor» y «obra mayor»: la fija cada ayuntamiento en su ordenanza. Como regla práctica, si no tocas estructura, no cambias el volumen ni el uso, lo habitual es que se trate de obra menor. Pero la última palabra la tiene el ayuntamiento de tu municipio, así que pregunta allí o a un técnico antes de empezar.
Además de la licencia, hay un impuesto que sorprende a muchos propietarios: el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras). Como ejemplo, una ordenanza publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Alicante lo calcula sobre el coste real y efectivo de la obra, sin IVA y sin otras partidas como honorarios o beneficio empresarial, con un tipo del 3,25 %. Con nuestro PEM de ejemplo, serían 1.625 €. Cada municipio fija su propio tipo y sus propias tasas (ocupación de vía pública para contenedores, por ejemplo), así que el dato de tu ayuntamiento es el que cuenta.
También entran aquí la gestión de residuos y, cuando el ayuntamiento lo exige, el proyecto técnico con dirección facultativa. Si el presupuesto no los menciona, pregunta si están dentro o fuera.
Imprevistos: cuánto reservar
En una vivienda antigua es habitual encontrar sorpresas al abrir: tuberías deterioradas, cableado antiguo, humedades detrás de un alicatado. Nuestra recomendación es incluir por escrito una reserva de imprevistos, que muchas guías del sector sitúan entre el 10 y el 15 % del PEM, y decidir de antemano quién autoriza cada gasto adicional. Una reserva que está acordada evita discusiones; un sobrecoste que aparece sin acuerdo previo las provoca.
La regla es sencilla: ningún trabajo extra se ejecuta sin presupuesto adicional firmado por ambas partes.
Cómo comparar presupuestos sin equivocarte
El BBVA recomienda comparar al menos dos o tres presupuestos y vigilar las partidas más pesadas: albañilería, electricidad, fontanería y carpintería. También pide que el proyecto especifique calidades, plazos, pagos a cuenta y penalizaciones por incumplimiento.
Para que la comparación sea justa:
- Da el mismo alcance a todos. Misma lista de trabajos, mismas calidades, mismos metros.
- Compara por capítulos, no por el total. Un total más bajo suele esconder partidas que faltan.
- Mira las exclusiones. Licencias, residuos, mobiliario de cocina, pintura o electrodomésticos son los candidatos habituales a quedar fuera.
- Revisa la forma de pago. Los pagos a cuenta deben ir ligados al avance de obra.
- Confirma plazo y validez. Un presupuesto suele tener un plazo de validez (típicamente 30 días) y un plazo de ejecución estimado.
- Comprueba el IVA aplicado y los requisitos del 10 %.
Si la vivienda es un segundo hogar, o la tienes en la Costa del Sol y vives fuera, añade una pregunta más: quién supervisa la obra día a día y cómo recibes el seguimiento.
Nuestra opinión: el presupuesto empieza antes de la obra
Después de años trabajando con propietarios de la Costa del Sol, vemos siempre lo mismo: los presupuestos se descuadran por lo que no estaba definido el primer día. Una reforma bien presupuestada parte de una visita, unas mediciones reales y un proyecto claro, no de un precio por metro cuadrado leído en internet.
Por eso trabajamos la reforma como un proceso completo: proyecto y planos 3D para ver el resultado antes de empezar, licencias y certificados cuando la obra los necesita, y ejecución llave en mano para que un único interlocutor coordine los gremios. Pensamos especialmente en propietarios que no viven aquí: atendemos en español, inglés e italiano y coordinamos la obra a distancia, con informes fotográficos del avance.
Nuestro consejo es que pidas siempre un presupuesto por capítulos, con calidades definidas y las exclusiones por escrito. Si algo no está claro en un documento, es mejor aclararlo antes de firmar.
YellowRock
Si reformas en la Costa del Sol
En SteraM Flats nos ocupamos de reformas integrales llave en mano, de baños y cocinas, de proyecto y planos 3D y de la tramitación de licencias y certificados, y también asesoramos en lo técnico y lo jurídico. Si quieres saber qué incluye una reforma llave en mano, qué licencias puede necesitar y cómo debe ser el contrato, lo explicamos en nuestra página de reforma llave en mano.
Puedes ver todo lo que hacemos en reformas y pedirnos que valoremos tu vivienda para prepararte un presupuesto detallado. Si vas a reformar para alquilar o vender, también te ayudamos con la puesta a punto y la gestión posterior desde nuestros servicios.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 90 metros?
Depende de calidades y estado. Como referencia, un ejemplo publicado de presupuesto de reforma integral de 90 m² suma 55.911,53 € sin IVA y unos 61.502,68 € con un IVA del 10 %, según Buildgets. Es un caso concreto, no una tarifa. Para saber cuánto costaría tu piso necesitas una visita y mediciones.
¿Qué IVA tiene una reforma de vivienda?
El general es del 21 %, y puede ser del 10 % si la vivienda es de uso particular, tiene más de dos años y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible. Si no se cumple alguno de los requisitos, la obra se factura al 21 %. Consulta tu caso con un asesor fiscal, sobre todo si la vivienda no es tu residencia.
¿Cuánto debo reservar para imprevistos?
Muchas guías del sector recomiendan entre un 10 y un 15 % del presupuesto de ejecución material, y lo ideal es que quede recogido por escrito. En viviendas antiguas conviene ir al extremo alto de ese margen. Cualquier trabajo adicional debería aprobarse por escrito antes de ejecutarse.
¿Necesito licencia para reformar mi casa?
Depende del ayuntamiento y del tipo de obra. Cada municipio clasifica en su ordenanza qué es obra menor y qué requiere proyecto técnico. Como norma práctica, tocar estructura, fachada o uso casi siempre exige más trámites. Pregunta en tu ayuntamiento o a un técnico antes de empezar.
¿Cuántos presupuestos debo pedir?
Al menos dos o tres, según recomienda el BBVA. Pide a todos el mismo alcance y compáralos capítulo por capítulo, no solo por el importe final.
Fuentes
- ComparaReformas: precio de reforma integral de vivienda 2026
- Reformatrust: precios de reformas 2026
- ABC: puntos que debe contener el presupuesto de una reforma integral
- Buildgets: ejemplo de presupuesto de reforma integral de piso de 90 m²
- Boletín Oficial de la Provincia de Alicante: ordenanza del ICIO
- BBVA: cómo elaborar un presupuesto para reformar una vivienda en España
