Para vender una casa heredada en España primero hay que acreditar quién es heredero, aceptar la herencia ante notario, liquidar el Impuesto sobre Sucesiones e inscribir el inmueble a nombre de los herederos. Solo entonces se vende como cualquier otra vivienda, con la firma de todos los propietarios. El orden importa más que la prisa: un error al principio, como poner el piso en el mercado sin saber quién puede firmar, suele costar meses.
En esta guía vas a ver el recorrido completo, desde el fallecimiento hasta la escritura de compraventa, con los documentos que se piden, los impuestos que afectan a cada heredero y las salidas cuando la familia no se pone de acuerdo.
En resumen
- Antes de vender hay que identificar legalmente a los herederos, aceptar la herencia y dejar el inmueble inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad.
- Si hay varios herederos, la venta requiere la firma de todos, en persona o mediante apoderado. Si no hay acuerdo, existen vías notariales y judiciales.
- Heredar no tributa en el IRPF (tributa en Sucesiones), pero vender sí puede generar ganancia patrimonial y plusvalía municipal, y cada heredero declara su parte.
- Si la vivienda tiene hipoteca, se puede cancelar con parte del precio de venta o el comprador puede subrogarse; conviene hablarlo con el banco antes de fijar precio.
Tabla de contenidos
- Antes de poner el cartel: quién puede vender y qué hay que comprobar
- El recorrido paso a paso: de la herencia a la escritura de venta
- ¿Se puede vender una casa heredada sin inscribirla?
- Varios herederos: cómo organizar la venta y qué hacer si no hay acuerdo
- Impuestos y gastos al vender una vivienda heredada
- Si la casa heredada tiene hipoteca
- Herederos que viven fuera de España
- Documentación que te pedirá el comprador
- Cómo vender bien: precio, estado de la casa y tiempos
- Nuestra perspectiva
- Si tu casa heredada está en la Costa del Sol
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Antes de poner el cartel: quién puede vender y qué hay que comprobar
Una vivienda heredada no se puede comercializar con garantías hasta tener claras tres cosas: quiénes son los herederos, cómo está repartida la herencia y qué aparece en el Registro de la Propiedad.
Según el portal del Notariado, antes de vender hay que comprobar que los herederos tienen la documentación en regla y que son los únicos con derechos sobre la vivienda. También conviene revisar las cargas mediante una nota simple. Y deben firmar todos los propietarios, personalmente o por medio de un apoderado. Antes de la compraventa, el notario pide además al Registro una nota informativa continuada para confirmar quién es el titular y si existen cargas.
En la práctica, la primera comprobación consiste en pedir una nota simple del inmueble. Te dirá:
- A nombre de quién figura la propiedad (casi siempre todavía del fallecido).
- Si hay hipotecas, embargos u otras cargas.
- La descripción registral: superficie, linderos y referencia catastral. Si no coincide con la realidad, conviene corregirlo antes de vender.
Si la vivienda tiene inquilinos, ocupantes o deudas de comunidad, anótalo también desde el principio. Son los asuntos que más descuadran el calendario de una venta.
El recorrido paso a paso: de la herencia a la escritura de venta
1. Acreditar quiénes son los herederos
El artículo 14 de la Ley Hipotecaria establece que el título de la sucesión hereditaria es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad o la declaración administrativa de heredero, además del certificado sucesorio europeo cuando proceda. Si hay testamento, se parte del certificado de últimas voluntades y de la copia del testamento. Si no lo hay, se tramita la declaración de herederos.
2. Aceptar y adjudicar la herencia ante notario
La escritura de aceptación y adjudicación de herencia recoge qué recibe cada heredero. Es el documento que sirve de base para el impuesto y para el Registro. Si la vivienda se adjudica a varios herederos en común, serán todos copropietarios y todos tendrán que intervenir en la venta.
3. Presentar el Impuesto sobre Sucesiones
La Agencia Tributaria indica que la documentación del Modelo 650 incluye la escritura de aceptación de herencia o, en su defecto, un inventario, además de copias del certificado de defunción, del certificado de últimas voluntades y del testamento o de la declaración de herederos.
El plazo general para presentar el impuesto es de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de pedir prórroga. Por ejemplo, la guía tributaria del Principado de Asturias recoge ese plazo y la prórroga, que debe pedirse dentro de los cinco primeros meses. Como la gestión y las bonificaciones dependen de la comunidad autónoma donde residía el fallecido, consulta siempre la sede tributaria de la tuya.
4. Pagar la plusvalía municipal de la herencia
Al heredar también se devenga el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos (plusvalía), que se liquida en el ayuntamiento donde está el inmueble. Suele exigirse el justificante antes de inscribir. Es distinto de la plusvalía que puede surgir después, cuando los herederos vendan.
5. Inscribir el inmueble a nombre de los herederos
Con la escritura y los justificantes de impuestos, se presenta el título en el Registro de la Propiedad. Desde ese momento la vivienda figura a nombre de los nuevos propietarios y puede venderse con normalidad.
6. Vender: valoración, comprador, arras y escritura
A partir de aquí el proceso es el de cualquier compraventa: valoración, difusión, visitas, contrato de arras y escritura ante notario. La escritura debe identificar los medios de pago utilizados, tal como exige el artículo 21 de la Ley Hipotecaria.
¿Se puede vender una casa heredada sin inscribirla?
Es la duda más repetida, y la respuesta tiene matices. Firmar un contrato privado de arras antes de inscribir es posible, pero la escritura definitiva choca con el Registro: para inscribir la venta, el derecho de quien vende debe constar previamente inscrito. Así lo explica un despacho especializado en herencias: sin esa inscripción previa, la compraventa a favor del comprador no podrá inscribirse.
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria contempla excepciones, por ejemplo cuando los herederos ratifican contratos privados que firmó el causante, o cuando un heredero vende a un coheredero bienes adjudicados en proindiviso. Son casos concretos, no una vía general.
Lo prudente es inscribir antes de comprometerte. Un comprador con hipoteca difícilmente aceptará esperar a una inscripción incierta, y un banco no concederá financiación sobre un inmueble que el vendedor no puede acreditar. Tampoco hay que angustiarse por plazos: no existe un plazo legal determinado para inscribir, aunque conviene hacerlo cuanto antes si la idea es vender.
Varios herederos: cómo organizar la venta y qué hacer si no hay acuerdo
Cuando la casa pertenece a varios hermanos o familiares, la venta necesita a todos. Un solo heredero en contra bloquea la operación, y es la causa más habitual de que una herencia se alargue años.
Antes de contratar a nadie, conviene cerrar por escrito cuatro cuestiones:
- Quién representa al grupo ante la inmobiliaria, el notario y el banco, idealmente con un poder notarial si alguien vive fuera.
- Precio mínimo aceptable y margen de negociación.
- Reparto de gastos mientras dure la venta: IBI, comunidad, suministros y pequeñas reparaciones.
- Qué pasa con los muebles y los objetos personales, que a menudo generan más tensión que el propio precio.
Acordar el proceso antes de recibir ofertas evita discusiones cuando llega la primera propuesta. Una valoración independiente del inmueble ayuda a que todos partan de la misma cifra.
Si alguien no quiere vender
La ley no obliga a permanecer en la indivisión. El artículo 1051 del Código Civil permite a cualquier coheredero pedir la división, y si la vivienda no se puede dividir, puede acabar en venta en pública subasta, según resume la guía de Legia. Es el último recurso: suele dar menos dinero que una venta pactada, tarda más y deja la relación familiar tocada.
Hay también un camino notarial. Según el Colegio Notarial del País Vasco, los herederos o legatarios de parte alícuota que tengan más del 50 % de los bienes pueden promover ante notario el nombramiento de un contador-partidor dativo, un procedimiento más rápido que el judicial. Un abogado de herencias te dirá si tu caso encaja.
Otra solución frecuente y mucho más barata es que uno o varios herederos compren la parte de los demás. Si se hace con la vivienda ya adjudicada en proindiviso, es una de las excepciones que recoge el artículo 20 de la Ley Hipotecaria citado arriba.
Impuestos y gastos al vender una vivienda heredada
Aquí se mezclan dos impuestos distintos, y confundirlos es muy habitual.
Lo que ya pagaste al heredar
Las ganancias derivadas de recibir una herencia no tributan en el IRPF, porque están sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Heredar tributa en Sucesiones, no en renta.
Lo que pagas al vender
La venta es otra operación. Si vendes por más de lo que consta como valor de adquisición en la herencia, aparece una ganancia patrimonial que se declara en el IRPF del año de la venta. Si vendes por menos, hay pérdida. Como cada heredero es dueño de su porcentaje, cada uno declara su parte del precio y de la ganancia en su propia declaración. Para ello se parte del valor por el que se liquidó el Impuesto sobre Sucesiones, así que conserva la escritura de herencia y el justificante del impuesto.
Hay un detalle para los pactos sucesorios: desde el 11 de julio de 2021, si el beneficiario de un pacto sucesorio con efectos de presente transmite los bienes antes de cinco años, se subroga en la posición del causante respecto al valor y la fecha de adquisición cuando el valor de este fuera inferior al determinado según las normas del ISD. Es un caso poco común, pero conviene saberlo si hay pacto sucesorio, figura propia de algunos derechos forales.
Además, la venta genera la plusvalía municipal, que normalmente corresponde al vendedor. Existen exenciones y reducciones del IRPF en supuestos concretos (por ejemplo, reinversión en vivienda habitual o mayores de cierta edad), cuyos requisitos conviene confirmar con la Agencia Tributaria o un asesor fiscal antes de firmar, no después.
Otros gastos de la operación
- Notaría y Registro de la escritura de herencia y, después, de la compraventa.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para anunciar la vivienda.
- Cancelación de hipoteca, si la hay.
- Deudas de comunidad e IBI pendientes, que se suelen liquidar en la venta.
- Honorarios de la inmobiliaria, si contratas una.
Si la casa heredada tiene hipoteca
Una hipoteca pendiente no impide vender. Según el Notariado, el comprador debe valorar si se subroga y asume la deuda o si contrata su propio préstamo, y conviene informarse de las condiciones con la entidad financiera.
Para los herederos se abren dos caminos:
- Asumir la hipoteca y seguir pagándola, si quieren conservar la casa o alquilarla.
- Vender y cancelar la deuda con parte del precio, que es lo más habitual cuando el objetivo es repartir dinero.
Pide al banco un certificado de deuda pendiente antes de fijar el precio. Solo así sabrás qué cantidad neta llegará realmente a cada heredero.
Herederos que viven fuera de España
Si alguno de los herederos reside en el extranjero, no hace falta viajar para cada trámite. En el Impuesto sobre Sucesiones, el poder de representación es obligatorio para los sujetos pasivos no residentes y debe facultar expresamente para actuar ante la Administración Tributaria, según la Agencia Tributaria. Para la venta, un poder notarial otorgado en el país de residencia (con la legalización o apostilla que corresponda) permite que otra persona firme en tu nombre en España.
Si eres no residente y vas a comprar con financiación, o un heredero quiere quedarse la casa con una hipoteca, en nuestra página de financiación de viviendas en España explicamos cómo trabajamos con hipotecas para no residentes.
Documentación que te pedirá el comprador
Con la herencia inscrita, la lista es la de cualquier venta:
- Escritura de herencia y título de propiedad inscrito.
- Nota simple actualizada, sin cargas o con cargas a cancelar.
- Certificado de eficiencia energética.
- Últimos recibos del IBI.
- Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios.
- DNI o NIE de todos los herederos, o poderes de quienes los representen.
- Cédula de habitabilidad o licencias, cuando la normativa autonómica lo exija.
Reunir todo antes de anunciar el inmueble acorta la operación. Un comprador serio con financiación quiere ver el expediente completo para que su banco apruebe la hipoteca sin sobresaltos.
Cómo vender bien: precio, estado de la casa y tiempos
Las casas heredadas tienen un patrón repetido: llevan años sin reformar, los herederos no coinciden en el precio y nadie tiene tiempo de ocuparse. Tres decisiones marcan la diferencia.
Precio realista desde el primer día. Una valoración basada en ventas comparables de la zona evita dos extremos: pedir demasiado y que la casa envejezca en los portales, o malvender por urgencia. Sobre errores de precio y de presentación tenemos una guía de errores comunes al vender una casa.
Decidir si se reforma o se vende como está. Pintar, arreglar humedades o actualizar baño y cocina puede mejorar la oferta, pero no siempre compensa. A veces es mejor vender tal cual a un inversor y asumir un descuento. Calcula con presupuesto en mano, no por intuición.
Presentación. Fotos profesionales, la casa despejada y limpia de enseres personales y una descripción honesta. Para esto sirve nuestra guía sobre cómo hacer que tu casa destaque en un mercado competitivo.
Nuestra perspectiva
En Steramflats vemos que la mayoría de ventas de casas heredadas no se atascan por el mercado, sino por la parte previa: papeles sin cerrar, herederos repartidos entre países y viviendas que nadie ha visitado en meses. Por eso nuestro enfoque empieza por ordenar, no por anunciar: qué documentación falta, quién firma y qué gasto realista tiene cada paso.
Trabajamos con clientes internacionales y no residentes, con atención en español, inglés e italiano, y gestionamos a distancia con reportes fotográficos y coordinación directa. Eso encaja bien con una herencia en la que los herederos viven en sitios distintos. Además, ofrecemos asesoramiento técnico-jurídico, valoración, financiación y, si la casa lo necesita, reforma y puesta a punto antes de vender o alquilar. Nuestro consejo: no pongas el inmueble en el mercado hasta que la herencia esté inscrita y todos los herederos hayan acordado precio y representante. Una venta rápida empieza con una herencia bien cerrada.
— YellowRock
Si tu casa heredada está en la Costa del Sol
Si la vivienda está en Torremolinos o en la Costa del Sol, podemos encargarnos de la venta de principio a fin: valoración, fotografía, difusión, gestión de visitas y coordinación con notaría y gestoría. Nuestra comisión por vender tu propiedad es de 3-5 %, y puedes ver cómo trabajamos en nuestra guía para vender tu casa en la Costa del Sol. Si prefieres conservarla como inversión, gestionamos también el alquiler vacacional desde el 15 %.
Cuéntanos tu caso desde la página de inicio o a través de contacto, y te diremos qué falta para poder vender. También puedes publicar gratis tu inmueble de venta o alquiler cuando ya esté todo listo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en vender una casa heredada?
Depende sobre todo de la herencia, no del mercado. Si hay testamento y los herederos están de acuerdo, el proceso de aceptar, pagar impuestos e inscribir puede cerrarse en pocos meses, y después la venta sigue los plazos habituales. Con desacuerdos, herederos en el extranjero o una declaración de herederos sin testamento, puede alargarse bastante más.
¿Puedo vender mi parte de la casa sin que vendan los demás?
Sí, un coheredero puede transmitir su cuota, pero encontrar comprador para una parte indivisa de una vivienda es difícil y el precio suele ser inferior. Lo más práctico es ofrecer tu parte a los otros herederos o negociar una venta conjunta.
¿Se paga IRPF por vender una vivienda heredada?
Heredar no tributa en el IRPF, pero vender sí puede generar una ganancia patrimonial si el precio supera el valor de adquisición que consta en la herencia. Cada heredero la declara en proporción a su parte. Para tu caso concreto, consulta con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria.
¿Qué pasa si no encuentro el testamento?
Se puede solicitar el certificado de últimas voluntades para saber si el fallecido otorgó testamento y ante qué notario. Si no hay testamento, se tramita la declaración de herederos, y a partir de ahí se sigue el mismo camino. Un notario o abogado de herencias te orientará según el caso.
¿Necesito una inmobiliaria para vender una casa heredada?
No es obligatorio, pero ayuda cuando hay varios herederos, la casa está lejos o necesitas valoración, difusión y coordinación con notaría. Una inmobiliaria no sustituye al notario ni al abogado en lo jurídico, pero ordena el calendario y filtra compradores con financiación real.
Fuentes
- Viviendas e inmuebles, Notariado
- Ley y Reglamento Hipotecarios, BOE
- Modelo 650, documentación a aportar, Agencia Tributaria
- Guía básica de sucesiones, Principado de Asturias
- Ganancias patrimoniales no sujetas al IRPF, Agencia Tributaria
- Ganancias y pérdidas patrimoniales, novedades, Agencia Tributaria
- Obligaciones documentales y registrales en la venta de un inmueble heredado
- Cuestiones importantes, Colegio Notarial del País Vasco
- Vender vivienda heredada, Legia
