Para comprar una casa con hipoteca en España necesitas, en general, tener ahorrado entre el 30% y el 35% del precio: el banco suele financiar hasta el 80% de la tasación o del precio, el menor de los dos, y el resto es entrada más gastos. Con ese dinero reunido, la cuota por debajo del 35% de tus ingresos netos y la vivienda revisada a fondo, el proceso es mucho más sencillo de lo que parece. Aquí tienes el camino completo, en orden, con cifras y con lo que cambia si vives fuera de España.
En resumen
- Prepara entre el 30% y el 35% del valor de la vivienda: un 20% de entrada más los gastos de la compra. En segunda vivienda y para no residentes la aportación sube.
- Que la cuota mensual no pase del 30-35% de tus ingresos netos es la referencia que dan los bancos y el Banco de España.
- Revisa la vivienda antes de firmar arras: nota simple, Catastro, comunidad, IBI y estado técnico del edificio.
- Desde la Ley 5/2019, el banco asume notaría, registro, impuesto de la hipoteca y gestoría del préstamo; tú pagas la tasación.
- Si eres no residente, calcula una aportación del 20% al 40% y documentación traducida por traductor jurado.
Tabla de contenidos
- Cuánto dinero necesitas antes de pedir la hipoteca
- Los pasos para comprar una vivienda con hipoteca
- Tipos de hipoteca: fija, variable o mixta
- Documentos que te pedirá el banco
- Gastos, impuestos y quién paga qué
- Firma ante notario: el calendario que te protege
- Si ya tienes una hipoteca y quieres comprar otra casa
- Comprar con hipoteca siendo extranjero o no residente
- Nuestra visión: la hipoteca se prepara antes de ver pisos
- Te acompañamos en la financiación
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Cuánto dinero necesitas antes de pedir la hipoteca
Empieza por aquí, porque es lo que decide si puedes comprar o no. Según una guía hipotecaria de 2026, para vivienda habitual se concede hasta el 80% del valor de la vivienda o de la tasación (el menor), y para segundas residencias hasta el 70%. El comprador aporta entre un 32% y un 35% del valor total: un 20% de entrada más un 12-15% de impuestos y gastos.
Otras entidades dan cifras parecidas: una guía de BBVA habla de un mínimo del 30% del valor (20% de ahorro y 10% para gastos), y del 40% en segunda vivienda.
Un ejemplo con números
Imagina una vivienda de 250.000 €, tasada en ese mismo importe:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Hipoteca máxima (80%) | 200.000 € |
| Entrada (20%) | 50.000 € |
| Gastos de compra (10% a 12%) | 25.000 € a 30.000 € |
| Ahorro total necesario | 75.000 € a 80.000 € |
Si la tasación sale por debajo del precio pactado, el banco calcula el 80% sobre la tasación, así que la diferencia la pones tú. Conviene tenerlo en cuenta al negociar.
Qué cuota puedes asumir
La referencia habitual es que la cuota no supere el 35% de tus ingresos mensuales netos. Un simulador hipotecario lo ilustra así: con 3.000 € de ingresos, la cuota ideal no debería pasar de 1.050 €. ING recuerda que esta es la recomendación general del Banco de España.
Al calcularlo, suma todas tus deudas mensuales (préstamos, tarjetas a plazos), no solo la hipoteca nueva. Es lo que mirará el banco al estudiar tu endeudamiento.
Los pasos para comprar una vivienda con hipoteca
La OCU detalla 12 pasos para comprar una casa. Aplicados a una compra con financiación, quedan en estas fases:
- Define presupuesto y zona. Parte del ahorro real y de la cuota que aguantas, no del precio máximo que te conceda un banco.
- Busca y selecciona viviendas. Pide la documentación de las que te interesen.
- Comprueba la situación jurídica. Nota simple del Registro de la Propiedad, Catastro y valor de referencia.
- Revisa comunidad, cargas y estado técnico. Incluye la certificación de estar al corriente con la comunidad y la ITE del edificio.
- Negocia el precio. Con la información anterior en la mano tienes argumentos.
- Firma la reserva o el contrato de arras. Normalmente condicionada a la concesión de la hipoteca (conviene que un profesional revise esa cláusula).
- Tramita la hipoteca. Tasación, oferta vinculante y documentos previos.
- Firma ante notario la escritura. Compraventa e hipoteca, normalmente el mismo día.
- Liquida impuestos e inscribe la compra. Registro de la Propiedad.
- Cambia suministros y comunica el cambio a la comunidad.
Qué comprobar antes de las arras
No te fíes solo de lo que cuente el vendedor. La OCU recomienda verificar la situación jurídica y administrativa de la vivienda consultando el Catastro, el valor de referencia, la nota simple y la comunidad de propietarios antes de entregar cualquier cantidad.
Banco Sabadell recomienda pedir antes de comprar la nota simple, el certificado de estar al corriente de pago en la comunidad, el último recibo del IBI, el último informe de la ITE y el contrato de arras. La misma guía subraya que la ITE ayuda a detectar derramas por rehabilitaciones obligatorias, un gasto importante que no querrás descubrir después de firmar.
Si la vivienda necesita obra, pide también un presupuesto de reforma antes de cerrar el precio. En nuestra guía sobre el presupuesto de reforma de una vivienda explicamos qué incluye y cómo comparar partidas.
Tipos de hipoteca: fija, variable o mixta
Openbank explica que existen tres modalidades:
- Variable: la cuota cambia cada 6 o 12 meses según un índice de referencia.
- Fija: el tipo no varía durante toda la vida del préstamo.
- Mixta: tipo fijo los primeros años y variable después.
La elección depende de tu margen de ingresos. Si tu presupuesto es ajustado y necesitas saber exactamente lo que pagarás cada mes, la cuota fija da previsibilidad. Si prevés amortizar anticipadamente o tienes holgura, la variable o la mixta pueden encajar. Compara siempre la TAE y los productos vinculados (seguros, nómina) que condicionan la bonificación.
Documentos que te pedirá el banco
La documentación se divide en tres bloques.
Sobre ti:
- DNI o NIF de todos los intervinientes.
- Si estás casado, el régimen económico matrimonial: según la Guía Hipotecaria del Ministerio de Consumo, en algunos casos hace falta el consentimiento de ambos cónyuges.
Sobre tus ingresos:
- Asalariados: últimas nóminas, declaración de la renta y, posiblemente, un certificado de la empresa con tu antigüedad, según esa misma guía.
- Autónomos: según CaixaBank, documentación de IVA e IRPF, justificantes de actividad y de Seguridad Social.
Sobre la vivienda:
- Nota simple actualizada y contrato de arras o señal.
- En vivienda usada: escritura del propietario actual, último recibo del IBI, certificado de la comunidad y etiqueta energética.
- En vivienda nueva: contrato privado de compraventa o arras.
Gastos, impuestos y quién paga qué
Aquí hay una buena noticia que muchos compradores desconocen. El Banco de España explica que, desde la Ley 5/2019 de 15 de marzo, el banco asume el coste del notario, el registro, el impuesto de actos jurídicos documentados y la gestoría de la hipoteca. Tú pagas la tasación, que debe hacer una sociedad independiente del prestamista, homologada y supervisada por el Banco de España.
Eso no significa que la compra no tenga costes: sigues pagando el impuesto de la propia compraventa (que depende de si la vivienda es usada o nueva y de la comunidad autónoma) y los gastos de escritura e inscripción de la compra. Por eso la regla del 10-12% para gastos sigue siendo prudente. Pide a tu gestor o asesor el cálculo concreto para tu comunidad antes de firmar arras.
Presupuesto para después de la compra
Reserva también una partida para dejar la casa a tu gusto: pintura, cambio de suministros, mobiliario. Si quieres modernizar el hogar sin obras, la domótica sin obras en viviendas permite, por ejemplo, controlar el aire acondicionado desde el móvil. Y si la reforma es más profunda, puedes valorarla junto con la hipoteca para no quedarte corto de liquidez.
Firma ante notario: el calendario que te protege
Antes de firmar recibirás la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FIAE, documentos obligatorios que detallan condiciones, productos vinculados y tipos de interés, según Cajamar. Léelos con calma y compara con la oferta que te dieron.
El Colegio Notarial indica que, desde el 16 de junio de 2019, tienes 10 días para visitar al notario elegido antes de la fecha de firma de la escritura del préstamo. Aprovéchalos: el notario puede darte un asesoramiento independiente e imparcial sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario. Si algo no cuadra con la FEIN, es el momento de preguntar.
Si ya tienes una hipoteca y quieres comprar otra casa
Es posible. Banco Sabadell cita tres vías: pagar dos cuotas, ampliar la hipoteca actual mediante novación o rehipotecar la vivienda habitual. Para segundas viviendas, la financiación suele estar entre el 60% y el 70% del valor de tasación, con plazos de 20 o 25 años.
La entidad analizará tu endeudamiento total, la estabilidad de tus ingresos y el valor de lo que ya tienes, como explica Openbank. Cuanto más bajo sea tu nivel de deuda y más sólida tu estabilidad laboral, mejor posición de partida tendrás.
Comprar con hipoteca siendo extranjero o no residente
Las condiciones cambian en tres puntos. Bankinter indica que los compradores extranjeros deben aportar un 20-40% del valor del inmueble más un 10% para gastos, y que el préstamo máximo es del 70% del precio, frente al 80% para nacionales.
La documentación incluye:
- Pasaporte o NIE.
- Certificado de residencia fiscal.
- Contrato de trabajo y nóminas.
- Declaración fiscal y extractos bancarios.
- Recibos de deudas.
Los no residentes presentan además un informe de riesgo crediticio, y la documentación se traduce mediante traductor jurado, a cargo del cliente. Empieza a reunir y traducir papeles pronto: es la parte que más tiempo consume.
Nuestra visión: la hipoteca se prepara antes de ver pisos
Vemos cada semana el mismo patrón: compradores que se enamoran de una vivienda y solo después descubren cuánto pueden financiar. Nuestro consejo es invertir el orden. Primero, ahorro y cuota realista; después, búsqueda.
Para los compradores internacionales y no residentes, que atendemos en español, inglés e italiano, el reto añadido es la distancia. Por eso trabajamos con una asesoría integral: valoración, financiación, fiscalidad y, si hace falta, reforma y puesta a punto de la vivienda, todo coordinado y con gestión a distancia cuando el cliente no vive aquí.
Creemos que una compra bien financiada empieza por una conversación honesta sobre números, y para eso estamos.
YellowRock
Te acompañamos en la financiación
En Steramflats tramitamos hipotecas para no residentes y el servicio figura en nuestra web con un coste de 0 EUR. Te ayudamos a ordenar la documentación, a entender las condiciones y a coordinar el proceso hasta la firma. Puedes ver cómo funciona en nuestra página de financiación de viviendas en España.
Si aún estás buscando casa, explora nuestras viviendas en venta o escríbenos desde la página de contacto y te orientamos según tu situación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo ahorrar para comprar una casa con hipoteca?
Como referencia, entre el 30% y el 35% del valor de la vivienda: un 20% de entrada y un 10-15% para impuestos y gastos. En segunda vivienda o siendo no residente, la aportación es mayor. Con una vivienda de 250.000 €, hablamos de entre 75.000 € y 80.000 € en la hipótesis de gastos del 10-12%.
¿Qué ingresos necesito para que me concedan la hipoteca?
No hay una cifra única: el banco mira que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos netos, además de tu estabilidad laboral y tus deudas. Con 3.000 € netos al mes, la cuota ideal quedaría en torno a 1.050 €. Cuanto menos deuda tengas, más margen tendrás.
¿Quién paga la notaría y el registro de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, el banco paga notario, registro, impuesto de la hipoteca y gestoría del préstamo. Tú pagas la tasación. Los gastos de la compraventa en sí, como su impuesto, son aparte, así que pide un cálculo antes de firmar.
¿Puedo comprar una casa con hipoteca si no vivo en España?
Sí. Los bancos suelen financiar hasta el 70% del precio a no residentes y piden documentación adicional, como informe de riesgo crediticio y traducciones juradas. Empezar con tiempo evita retrasos.
Fuentes
- Compra de vivienda, OCU
- Guía de vivienda 2026, CaixaBank
- Guía paso a paso para comprar casa, BBVA
- Simulador de hipotecas, CaixaBank
- Qué hipoteca me puedo permitir, ING
- Cómo comprar una casa paso a paso, Banco Sabadell
- Pasos para comprar una casa, Openbank
- Guía Hipotecaria, Ministerio de Consumo
- Requisitos para pedir una hipoteca, CaixaBank
- Gastos asociados a la hipoteca, Banco de España
- Requisitos para pedir una hipoteca, Cajamar
- Hipotecas y préstamos, Notariado
- Hipotecas para segundas viviendas, Banco Sabadell
- Segunda hipoteca sobre la misma vivienda, Openbank
- Hipotecas para extranjeros o no residentes, Bankinter
